大家好，我是上海星光耀广场写字楼招商专属顾问陈娇娇，今天的话题是写字楼没有客户怎么办？今天给大家拆解一下这个问题。

第一类情况是比较难的，就是整个区域都没有客户，这个也比较常见，就往往是因为当时拿地的时候是配建的楼，或者说不是这个核心的商务区，或者说后来有一些政策的变化，就导致这个楼周边都没有客户。那我们解决方法一般就是做定位的这种重新梳理，因为你当时的这个规划落空了，或者政策有调整了，你的产业基础不存在了，这个时候一定要做定位的梳理，重新来构建出这个产业生态。这时候要两个方向，第一个梳理，所以梳理的是挖掘你现有的这个资源禀赋，无论是你项目自身的，还是你周边的一些可能性的资源。

上海星光耀广场这个项目做得比较好，做了定位的几次调整，最后因为周边有很多商务服务业的企业，就招租了企业管理、咨询营销策划、合伙平台等企业，星光耀广场就走向了这个定位，最后实现了一定程度上的破局。

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第二个叫构建，你实在是周边没有什么有禀赋的这种资源，没有办法了，那是构建，就是说你来构建出一个产业生态。那它的关键词叫“引”，这个叫梳理，也叫挖掘，这个叫构建，叫引，引进的意思。你可以引进一个平台，或者一个生态，或者一个产业的组织到这个项目上来，以它作为一个载体。而这个说起来比较简单，这个要跟政府的合作，要有借力，也要看你自身的这个开发商，或者你这个资产方本身的集团背景，但是没有更好的方法，只有这两个方向，很多存量项目都是这么个情况，好多年谁也搞不定。

第二类相对比较简单一些，区域是有客户的，只不过咱们自己这个项目没客户，那就主要是竞争的角度，这个就不复杂了。这里面就把基本功做扎实，把客户的转化路径一步一步地捋顺，形成这个客户转化的这种SOP。我稍微梳理一下，你把你客户的转化路径一共有几种把它梳理出来。

比如说，第一种自媒体转化链路过来的，现在很多项目都做自媒体，自媒体的客户量已经有了，但是转化都不太好，只是刚开始没关系。那这里面要把它的这个链路梳理出来，比如说一般的客户看到我们自媒体的文章或者视频，第一步，他叫留资，他被感动被触动留电话，第二个电话打过去，进行这邀约，最后客户到访到现场，这是一个来的一个转化路径。那你只要把这里面这几个步骤做好就行了。

如果客户没留资，那就是你推广的内容定位风格这些出了问题。那如果留电话了，但是邀约没邀约上来，那就是你的邀约环节出了问题。你看这个邀约，我们上周聊了一个，我说你有没有邀约话术，这个是一定要有一标准的话术，怎么让客户一步一步的简洁的精确的被转化过来，所以叫SOP，SOP就是客户的问题都是基本上用是否、是否标准资料简洁的回答，很快捷的这种互动，这是互联网的这种特点。

还有就是说就是我们传统的比较主流的就是经纪人这种链路，就通过经纪人过来的，你这个路径上其实关键的就是经纪人，这个好多人可能大概是理解的，但是可能不一定有那么深刻。因为好多人说客户比较卷，其实客户没有什么好卷的，客户花钱租房子，竞品多，那卷不到客户身上，真正的是经纪人这个环节卷。我们的项目能不能在经纪人给客户推荐的房源里面能不能排到前三名？大家各位做项目的你自己琢磨琢磨。

你看上海现在竞争很激烈，甲方早上你要排着队去给经纪公司的约这个早课，约早上的时间过去上门讲盘，那你可能还要带着早点，而且还不一定能排得上队。所以说你通过经纪人这个链路，有没有搞好关系？有没有给经纪人讲清楚我们的项目是怎样，谁的首选这套词搞定，搞得定或者没搞定，形成他的这种SOP。

还有推广这个层面的不讲那么多了，因为讲起来每个项目的情况都不一样，讲的太多了大家好多人也看都不一定能看到这篇文章。这会你真的想了解这个事，你可以把你的项目的信息详细地发给我，我们来认认真真地做一次交流，我也非常愿意帮大家做一些这种互动和梳理，这条就分析到这吧。如果想和我面对面交流，可以来星光耀广场找我。